【淡路島で不動産を売却する前に】査定額が下がる「隠れた原因」と、プロが教える評価額アップの5つのポイント

1. なぜ、あなたの不動産は適正な査定額が出ないのか？

長年住み慣れた家や、相続した不動産を売却しようと考えたとき、多くの方が最初に行うのが「不動産査定」です。

「もしかしたら、想像以上に高く売れるかも…？」

そう期待を抱く一方で、提示された査定額が想定より低く、がっかりしてしまうケースも少なくありません。

この記事では、

淡路島の不動産売買を専門とする私たちハウスセルが、不動産査定額が下がる「見落としがちな原因」を深掘りし、さらに「少しでも査定額をアップさせるための5つのポイント」をプロの視点から解説します。

2. 見落としがち？不動産査定額が下がる「5つの隠れた原因」

不動産の査定額が想定より低くなることがあります。以下のような要因が影響している可能性があります。

原因①：建物の劣化・老朽化だけではない、見えないダメージ

外壁のひび割れや屋根の劣化、給排水設備の故障は、査定額に直接影響します。特に、淡路島のような海沿いや湿気の多い地域では、建物の内部、たとえば床下の木材や基礎部分に見えないカビや腐食が発生していることもあります。これらの「隠れたダメージ」は、専門家が見抜くポイントであり、査定額が大きく下がる原因となります。

原因②：周囲の環境変化がもたらす「騒音」と「景観」の問題

近隣に工場や幹線道路、大規模な商業施設ができると、交通量や騒音が増加し、居住環境の快適性が損なわれると判断され、査定額が下がる原因となります。逆に、近所に公園や学校、病院、スーパーなどができればプラス評価につながります。

原因③：管理状況の悪化が与える「第一印象」

庭の手入れ不足、ゴミの放置、室内のカビやタバコの臭いなど、見た目の印象は非常に重要です。買い手は、内覧時に「この家は手入れが大変そうだ」と感じてしまうと、購入意欲が著しく下がります。特に空き家の場合、管理が行き届いていないと、買い手は「建物の内部も傷んでいるのではないか」と不安を抱き、マイナス評価につながります。

原因④：淡路島特有の土地の「形状」と「規制」

旗竿地（道路に接する間口が細い土地）や不整形地は、家を建てたり、再建築する際に工夫が必要となるため、査定額が下がる傾向にあります。また、淡路島には「市街化調整区域」など、建物を自由に建てられない土地も存在します。こうした土地の法的規制が、査定額に大きく影響することがあります。

原因⑤：不動産市場の「全体的な動向」

不動産市場は、景気や金利の動向、社会情勢によって常に変動しています。需要が高ければ価格は上がり、供給が多ければ価格は下がります。個々の物件の価値だけでなく、市場全体の動きを読み取ることが、適正な査定額を把握するために不可欠です。

3. プロが教える！不動産査定額をアップさせる「5つの実践ポイント」

ポイント①：大規模修繕ではなく、「簡単なリフォーム」で十分

多額の費用をかけた大規模なリフォームは、必ずしも査定額アップに繋がりません。むしろ、買い手が自分でリフォームすることを前提としている場合もあります。
査定額アップに効果的なのは、費用対効果の高い簡単な修繕です。

• ☑壁紙の剥がれやクロスの汚れを部分的に補修する。
• ☑水回り（キッチン、浴室）の頑固な汚れを徹底的に清掃する。
• ☑電球や照明器具を新しいものに交換し、部屋を明るく見せる。

ポイント②：「清掃」と「整理整頓」で第一印象を最高にする

査定担当者や買い手が最初に目にする、玄関、リビング、水回りだけでも、徹底的に清掃と整理整頓を行いましょう。

• ☑玄関のたたきを磨き、靴を片付ける。
• ☑リビングの床や窓を拭き、余計なものを片付ける。
• ☑水回り（キッチン、洗面所）のシンクや鏡をピカピカにする。

これだけで、物件に対する印象が格段に良くなり、査定額アップに繋がることがあります。

ポイント③：物件の「魅力」をアピールする情報を整理する

査定時には、以下の情報をまとめておくと、査定担当者に物件の魅力を的確に伝えることができます。

周辺の生活環境：

最寄りのスーパー、病院、学校までの具体的な距離や所要時間

過去のリフォーム履歴：

いつ、どこを、どのように修繕したか

物件のこだわり：

特別な間取りや、日当たりの良さ、庭の活用方法など

ポイント④：市場の「最適なタイミング」を逃さない

不動産が売れやすい時期は、一般的に新生活の準備が進む「春（1月〜3月）」や、転勤や引っ越しが多い「秋（9月〜11月）」です。また、住宅ローンの金利が低い時期は買い手が増えるため、売却に適した時期と言えます。市場の動きを把握し、最適なタイミングで売り出すことが、高価売却に繋がる重要なポイントです。

ポイント⑤：淡路島の市場を熟知した「不動産会社選び」が鍵

不動産会社の査定額は、会社によって異なります。
特に、淡路島のような地域密着型の市場では、地元の不動産に精通しているかどうかが査定額に大きく影響します。

「淡路島の物件の特性を理解しているか？」

「その物件に最適な活用方法（賃貸、リノベーションなど）を提案できるか？」