【基礎編】淡路島の不動産売却ガイド｜初めての方でも失敗しないための7ステップと3つのポイント

1. 売る前に決めておきたい、2つのこと

査定を受ける前に、ご自身の中で整理しておくと、その後がぐっと楽になることが2つあります。

なぜ売るのか

同じ「売る」でも、理由によって進め方が変わります。淡路島でよくいただくのは、次のような理由です。

• 実家を相続したが、住む予定がない
• 住み替えを考えていて、次の住まいの資金にしたい
• 空き家の管理（草刈り・風通し・固定資産税）が体力的に難しくなってきた
• 老後の資金にまとめておきたい
• 島外に住んでいて、通うのが負担になっている
• 共有名義になっていて、いずれ子どもの世代に持ち越したくない

ここがはっきりすると、「価格を優先するのか、早さを優先するのか」が決まります。この一点が、後で出てくる「仲介か買取か」の判断を、そのまま左右します。

5つの条件を、書き出してみる

紙でもスマホのメモでも構いません。次の5つを書き出しておくと、ご相談のときに話が早く進みます。

1. いつまでに手放したいか（期限がある／急がない）
2. いくら以上なら納得できるか（下限の目安）
3. 家財道具をどうするか（自分で片付ける／そのまま引き取ってほしい）
4. 近所や親族に知られたくないか（広告を出すかどうかに関わります）
5. 最終的に誰が決めるのか（共有名義の場合、全員の同意が必要です）

すべて埋まっていなくて大丈夫です。「まだ決まっていない」ということ自体が、大事な情報です。迷っている段階でご相談いただいて構いません。

2. 淡路島の相場は、エリアと築年数で大きく変わる

「淡路島の相場」とひとことで言っても、島の中で事情はかなり違います。

3つの市で、買いたい人が違う

• 淡路市｜明石海峡大橋に近く、神戸・大阪方面へのアクセスが良いエリアです。移住やセカンドハウスを探している方からの関心が集まりやすい地域です。
• 洲本市｜島の中心で、商業施設・医療機関・学校がまとまっています。島内での住み替えや、生活の利便性を重視する方に向いています。
• 南あわじ市｜農地や広い土地が多く、1区画あたりの面積が大きい物件が目立ちます。住宅としてだけでなく、分譲地としての出口が視野に入ることがあります。

同じ市の中でも、海が見えるか、道が広いか、集落の中か外かで、評価は変わります。

築年数の考え方

木造住宅の場合、建物の価値は年数とともに下がっていきます。税制上の耐用年数は木造で22年とされており、それを超えると建物の評価はゼロに近づいていくのが一般的です。

ただし、これは「建物」の話です。土地の価値は残ります。「古い家だから売れない」と思われていた物件が、土地として、あるいは古民家として買い手が付くことは珍しくありません。

ネットで見た相場と、実際の価格が違う理由

不動産のポータルサイトに出ている金額は、多くの場合「売り出し価格」です。実際にいくらで売れたかという成約価格とは別のものです。売り出してから値下げを重ねて成約に至ることもあります。

また、相場表には現れない要素が、淡路島では価格を大きく動かします。次の章でくわしく触れます。

ご自身で調べる方法

不動産会社に聞く前に、おおよその感覚をつかんでおきたい方のために、公的な調べ方を挙げておきます。すべて無料です。

• 地価公示（国土交通省）｜毎年3月に公表される、1月1日時点の土地の価格です。標準的な地点の価格なので、ご自身の土地そのものの価格ではありませんが、周辺の水準が分かります。
• 相続税路線価（国税庁）｜毎年7月に公表されます。道路ごとに価格が付いており、地価公示のおおむね8割の水準とされています。逆算すると土地の目安が出せます。
• 固定資産税評価額｜毎年届く納税通知書に記載されています。地価公示のおおむね7割が目安とされます。手元の書類だけで確認できるので、一番手軽です。
• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）｜実際に取引された価格が地域ごとに公開されています。ポータルサイトの売り出し価格と違い、成約した価格である点が大きな違いです。

ただし、これらはいずれも土地の目安です。建物の状態、接道、規制といった個別の事情は反映されません。あくまで「だいたいの見当をつける」ためのものとお考えください。

3. 査定を受ける

机上査定と訪問査定の違い

査定には、大きく2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）｜住所・面積・築年数などの情報から、おおよその金額をお伝えするものです。現地に伺わないため早く、まだ売ると決めていない段階でも気軽にご利用いただけます。
• 訪問査定（詳細査定）｜実際に現地を見せていただいたうえで金額を出すものです。時間はかかりますが、精度は上がります。

まずは机上査定から、で構いません。「だいたいの金額を知りたいだけ」という段階の方が、実際には多くいらっしゃいます。

申し込み方法

ご都合のよい方法をお選びください。

• お電話｜0120-57-6684（受付 9:00〜18:00）
• LINE｜写真を送っていただくだけでも、お話を進められます
• フォーム・オンライン相談｜島外にお住まいの方や、日中お電話が難しい方に多くご利用いただいています

訪問査定の日、何を見ているか

「散らかっているので恥ずかしい」というお声をよくいただきますが、片付けていただく必要はありません。私たちが見ているのは、主に次のようなところです。

• 雨漏りのあと、シロアリの被害、建物の傾き
• 前面道路の幅と、敷地がどれだけ接しているか
• 上下水道が引き込まれているか、浄化槽か
• 境界が分かる状態か
• 日当たり、風通し、周囲の状況

荷物の多さで金額が下がることは、基本的にありません。

4. 査定額を左右する、5つのこと

「思っていたより低かった」となる原因は、だいたい次の5つに集約されます。先に知っておくと、手の打ちようがあります。

① 建物の傷みは、見た目より中身

外壁の汚れや畳の日焼けは、実はそれほど大きく響きません。効いてくるのは、雨漏り・シロアリ・基礎や柱の傾きといった、修繕に費用がかかるものです。

② 前面道路と、土地の形

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接している必要があります（接道義務）。ここを満たしていない土地は、建て替えができないため、評価が下がります。

淡路島では、古い集落の中にある家で、前面道路が狭く、この条件を満たしていないことがあります。旗竿地や、極端に細長い土地も、使いにくさから評価に影響します。

③ 管理の状態

草が伸びている、郵便物がたまっている、室内に湿気がこもっている。こうした状態は、購入を考える方に「傷んでいるのではないか」という印象を与えます。実際の傷み以上に、値引きの材料になりやすいところです。

④ 市街化調整区域・農地といった規制

ここが、淡路島でとくに大きく効いてくる点です。

• 市街化調整区域｜市街化を抑える区域で、原則として新しく建物を建てられません。買える人が限られるため、価格に直結します。
• 農地｜農地のまま売る場合も、宅地に転用する場合も、農業委員会の許可が必要です（農地法）。手続きに時間がかかり、そもそも転用できないこともあります。
• 接道・水道・排水｜上水道が来ていない、排水の放流先がない、といった条件も評価に影響します。

これらはご自身で調べるのが難しい部分です。査定のときに私たちが確認しますので、事前に調べていただく必要はありません。

⑤ 市場の動き

金利、周辺での売り出し件数、移住の関心度など、ご自身ではどうにもならない要素もあります。ここは「そういうものがある」とだけ知っておいていただければ十分です。

いま、手を打てること

逆に、費用をあまりかけずに効くのは次の3つです。

1. 清掃と整理整頓｜とくに水回りと玄関。第一印象を決めます
2. 軽微な修繕｜壊れた網戸、外れかけた戸、切れた電球など。「手入れされている家」に見えます
3. 書類をそろえておく｜リフォーム履歴や 測量図があると、こちらから買主に説明できる材料が増えます

一方で、大規模なリフォームはおすすめしていません。かけた費用がそのまま価格に乗ることは、まずないためです。買った方が自分の好みで直したいと考えることも多く、かえって無駄になりかねません。

5. 仲介と買取、どちらを選ぶか

売り方には、大きく2つあります。どちらが良い・悪いではなく、1章で整理した「価格優先か、早さ優先か」で決まります。

買取が向いているとき

• 期限が決まっている（相続の分割、住み替えの資金）
• 島外にお住まいで、内覧のたびに通うのが難しい
• 家財がそのまま残っていて、片付けの目処が立たない
• 近所や親族に知られずに進めたい
• 建て替えができない土地など、一般の買い手が付きにくい条件がある

迷うときは、両方を試す方法もあります

「まず仲介で売り出して、○か月で決まらなければ買取」という進め方もできます。価格の可能性を残しつつ、期限も守れる形です。

ハウスセルは仲介（媒介）と買取の両方を扱っています。どちらかに寄せる理由がないので、率直にお話しできます。

6. 売り時と、届けたい相手

「売り時」を待つより、条件を整えるほうが効きます

「もう少し待てば高く売れるのでは」というご相談をよくいただきます。ただ、時期を待つあいだにも、建物は傷み、草は伸び、固定資産税はかかり続けます。

価格を動かすのは、季節よりも4章で挙げた条件です。管理の状態、書類の準備、そして「どんな人に届けるか」。ここを整えるほうが、待つことより確実です。

ご事情で急がない場合は、もちろん焦る必要はありません。ただ「時期のために動かない」という選び方は、あまりおすすめしていません。

淡路島の物件を探しているのは、こんな方

• 移住を考えている方｜通勤の可否、買い物、病院、学校を気にされます
• セカンドハウス・別荘として使いたい方｜海が見えるか、静かか、駐車できるか
• 古民家を直して住みたい方｜古さがそのまま魅力になります。無理に新しく見せる必要はありません
• 広い土地を探している事業者｜農地や広い敷地は、分譲地として引き合いが出ることがあります

「こんな古い家、誰も欲しがらない」と思っておられた物件が、別の使い方をする人にとっては探していたものだった、ということが実際に起こります。

7. 必要書類と、契約から引き渡しまで

あると話が早い書類

すべてそろっていなくて構いません。紛失していても手続きの方法はあります。

• 登記識別情報（権利証）
• 固定資産税の納税通知書
• 測量図・境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 間取り図、リフォームの記録
• 身分証明書、印鑑証明書

相続した不動産の場合

名義がご本人に変わっているかどうかを、先に確認してください。亡くなった方の名義のままでは、売却の手続きに進めません。

2024年4月から相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが求められています。過去に相続した分も対象です。

「何代か前の名義のままになっている」「相続人が誰なのか把握できていない」というご相談も、淡路島では珍しくありません。そこから整理を始めることもできますので、その状態のままご相談いただいて構いません。

契約から引き渡しまでの流れ

1. 条件の合意｜価格、引き渡しの時期、家財の扱いを決めます
2. 売買契約｜契約書を取り交わし、手付金を受け取ります
3. 決済・引き渡し｜残代金を受け取り、鍵と登記を渡します

価格の交渉があったとき

買主から値下げの相談が入ることがあります。このとき効くのが、「なぜこの価格なのか」を説明できる材料です。近隣の状況、建物の手入れの履歴、土地の条件。ここを準備しておくと、根拠のない値下げに応じずに済みます。

また、下限をあらかじめ決めておくと、その場で迷わずに判断できます。1章で条件を書き出しておくことが、ここで効いてきます。

かかる費用

売却には、仲介手数料、契約書の印紙代、登記に関する費用などがかかります。売却益が出た場合は譲渡所得税の対象になることもあります。税金については、個別の事情で大きく変わります。金額の見通しが必要な場合は、税理士にご確認いただくのが確実です。ご相談いただければ、必要に応じて税理士をご紹介することもできます。

8. まとめ

長くなりましたが、要点は次の通りです。

• 先に決めるのは「なぜ売るのか」と「5つの条件」。ここが決まると、あとの判断がぶれません
• 淡路島の価格は、相場表より現地の条件で動きます。接道、上下水道、市街化調整区域、農地。ここは私たちが調べます
• 大規模なリフォームは不要です。清掃・軽微な修繕・書類のほうが効きます
• 仲介と買取は、価格優先か早さ優先かで選びます。迷うなら、期限を決めて両方試す方法もあります
• 古い家、片付いていない家、建て替えできない土地でも、方法はあります

売ると決めていなくて構いません。「今いくらくらいなのか知っておきたい」だけでも、どうぞお声がけください。金額を聞いたうえで、やっぱり売らないという結論になっても、まったく問題ありません。

よくあるご質問

査定を頼んだら、売らないといけませんか

いいえ。査定は金額をお伝えするだけのもので、そのあと売る・売らないはご自由です。「今いくらか知っておきたかっただけ」という方も多くいらっしゃいます。

査定は無料ですか

無料です。机上査定も訪問査定も、費用はいただいていません。

まだ家族と相談していない段階でも大丈夫ですか

大丈夫です。むしろ金額が分かってから家族で話し合うほうが、話が進みやすいことが多いです。ご相談の内容を、ご本人の同意なく外部にお伝えすることはありません。

荷物が残ったままですが、片付けてからのほうがいいですか

そのままで構いません。買取の場合は、家財を残したままお引き渡しいただけます。片付けを待って時間が過ぎてしまうより、先にご相談いただくほうが早く進みます。

島外に住んでいますが、何度も行く必要がありますか

ご負担はできるだけ減らしますが、現地を見ずに進めることはできません。

建物がある場合、現地での査定は必ず行います。室内を確認させていただく必要があるため、鍵の手配や立ち会いについて、事前にご相談させてください。土地だけの場合も、境界や周囲の状況を確認するため、最低限のやり取りは必要になります。

そのうえで、書類のやり取りは郵送やオンラインで対応できます。何度も往復していただかずに済むよう、必要な場面をまとめてご案内します。

建て替えができない土地だと言われました。売れますか

方法があります。接道の条件を満たしていない土地でも、隣地の方にとっては価値があることがありますし、当社が買い取れる場合もあります。一般の買い手が付きにくいというだけで、売れないわけではありません。

近所に知られたくないのですが

買取であれば広告を出しませんので、周囲に知られずに進められます。仲介の場合も、広告の範囲を限定する方法があります。ご希望をお伝えください。