淡路市の土地・農地を売る｜市街化調整区域と農地法で気をつけること

まず、その土地に建物が建てられるかどうか

土地の値段を大きく左右するのは、面積より「建てられるかどうか」です。買える人の数がまるで変わるためです。

市街化調整区域

市街化を抑えるために定められた区域で、原則として新しく建物を建てられません。例外的に認められる場合もありますが、条件が限られます。

ご自身の土地がどちらに入るかを調べるのは難しいので、査定の際にこちらで確認します。

前面道路と、接している長さ

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接している必要があります。満たしていない土地は建て替えができず、買い手が限られます。

上下水道の引き込み

水道が引き込まれていない、排水の放流先がない。こうした場合、引き込み工事の費用が見込まれ、その分が価格に反映されます。

農地は、許可がないと売買できません

ここが一番つまずきやすいところです。

農地の売買には、農業委員会などの許可が必要です（農地法）。許可を受けずに交わした売買契約は、効力が生じません。「話がまとまったのに進まない」という事態が起きるのは、たいていここです。

売り方によって、必要な手続きが変わります

• 農地のまま、農業をする人に売る｜農地法3条の許可。買う側に農業の要件が求められます
• 宅地などに転用する目的で売る｜農地法5条の許可。転用が認められるかどうかが前提になります

転用できる農地と、できない農地があります

農業振興地域の中でも、農用地区域（いわゆる青地）に指定された農地は、原則として転用できません。転用するには農振除外という手続きが必要で、認められるとは限らず、時間もかかります。

「隣の土地は家が建ったのに、うちは建てられない」ということが起こるのは、この違いによるものです。

相続した農地は、届出が必要です

相続で農地を取得した場合、農業委員会への届出が必要です。取得を知ってからおおむね10か月以内に届け出るよう案内されています。

ご存じないまま年数が経っているケースは珍しくありません。その状態のままご相談いただいて構いません。

広い土地には、別の出口があります

一戸の住宅用地としては広すぎる土地でも、複数の区画に分けて分譲地にするという出口があります。この形が成り立つとき、一戸分として売るより評価が上がることがあります。

ハウスセルは買取から分譲までを自社で扱っていますので、この判断をその場でお伝えできます（→ 淡路市の不動産買取）。

また、農地や倉庫が残っている土地でも、現状のままご相談いただけます。更地にしてから、片付けてから、と考えているうちに時間だけが過ぎてしまうことが多いためです。

境界が分からないとき

先代から引き継いだ土地では、境界標が見当たらない、測量図がないということがよくあります。

売買にあたって境界の確定を求められることがありますが、分からない状態のままご相談ください。調べるところから始められます。

調べることは、こちらでやります

このページで挙げた区域の指定、農地の区分、道路の扱い。どれもご自身で調べるのは大変な部類です。

「何が問題になるのか分からない」という状態でご相談いただくのが、いちばん早いと思います。売ると決めていなくて構いません。

なお、建物が建っている土地の場合は 淡路市の古い戸建て・古民家を売る もあわせてご覧ください。